Подготовить квартиру к сдаче в аренду
Сдача квартиры в аренду позволяет получать регулярный доход от недвижимости, но для успешного поиска жильцов недостаточно просто разместить объявление. Квартира должна быть безопасной, чистой, функциональной и готовой к проживанию. Исправная сантехника, работающая бытовая техника, удобная мебель и аккуратный интерьер помогают быстрее найти нанимателя, обосновать стоимость проживания и сократить риск конфликтов после заселения.
Подготовку стоит начинать с проверки документов на недвижимость и оценки её состояния. Необходимо убедиться, что собственник вправе сдавать жильё, выяснить наличие ограничений, проверить инженерные коммуникации, устранить неисправности, вывезти лишние личные вещи и провести генеральную уборку. Дополнительно рекомендуется проверить комплектацию квартиры, составить опись имущества, зафиксировать показания счётчиков и сохранить фотографии состояния помещений.
Следующий этап — определение конкурентоспособной стоимости найма. Для этого следует изучить актуальные предложения похожих квартир в своём районе, учесть транспортную доступность, ремонт, мебель, технику и дополнительные расходы. Затем необходимо подготовить фотографии и понятное объявление, определить условия проживания, размер обеспечительного платежа, порядок оплаты коммунальных услуг и правила взаимодействия с будущими жильцами.
В России передача жилой квартиры гражданину для проживания обычно оформляется письменным договором найма жилого помещения. В нём фиксируются срок, размер платы, условия изменения стоимости, состав проживающих, распределение коммунальных расходов, порядок доступа собственника, ответственность за повреждения и условия прекращения договора. Если договор найма заключён на срок не менее одного года, возникающее на его основании обременение права собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре. При краткосрочном найме на срок менее года такая регистрация обычно не требуется.
Доход от сдачи квартиры облагается налогом независимо от срока договора. В 2026 году собственник при соблюдении условий может применять налог на профессиональный доход по ставке 4% при сдаче жилой недвижимости физическому лицу или 6% при расчётах с организацией либо ИП. Альтернативой является уплата НДФЛ или применение подходящего налогового режима индивидуального предпринимателя. Маршрут поможет подготовить квартиру к долгосрочному найму, найти жильца, заключить договор и передать недвижимость по акту с понятными условиями для обеих сторон.
Что входит в проект
-
1
Проверить документы на квартиру и право сдачи внаём
Прежде чем вкладывать деньги в подготовку квартиры и искать жильцов, убедись, что имеешь законное право предоставлять её для проживания другим людям. Если квартира находится в твоей единоличной собственности и не имеет ограничений, оформление обычно не вызывает сложностей. При долевой собственности, ипотеке, наличии несовершеннолетних собственников или других обременений необходимо дополнительно проверить условия.
≈ 30 мин
Получить сведения о квартире можно из актуальной выписки Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Проверь адрес, кадастровый номер, назначение помещения, собственников и принадлежащие им доли. В разделе ограничений посмотри, нет ли ипотеки, ареста, запрета регистрационных действий или других обстоятельств, влияющих на использование недвижимости.
Если квартира находится в общей долевой собственности, согласуй передачу всего помещения внаём со всеми сособственниками. Вопросы распоряжения и использования общего имущества регулируются соглашением участников. Желательно письменно зафиксировать согласие, полномочия подписанта договора и порядок распределения дохода. Если квартира приобретена супругами в браке и относится к совместному имуществу, согласуй сдачу со вторым супругом с учётом режима собственности.
При ипотеке внимательно изучи кредитный договор и договор об ипотеке. По статье 40 Федерального закона № 102-ФЗ сдача заложенной недвижимости без согласия банка допускается при соблюдении установленных условий, если закон или договор не предусматривает иное. Поэтому нельзя автоматически считать, что согласие банка всегда обязательно либо никогда не требуется. Если условия кредита предусматривают согласование, получи его до заселения жильца.
Если собственником квартиры или доли является несовершеннолетний, проверь необходимость предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Передача такого имущества внаём затрагивает имущественные интересы ребёнка и требует соблюдения специальных правил. Аналогичные особенности могут существовать при управлении имуществом недееспособного гражданина.
Убедись, что недвижимость имеет статус жилого помещения. Это особенно важно, если объект называется апартаментами: юридически нежилые апартаменты имеют иной режим использования и налогообложения. Если квартира приобретена с использованием материнского капитала, проверь, исполнены ли обязательства по оформлению долей членов семьи.
Подготовь паспорт собственника, выписку ЕГРН, документ-основание приобретения квартиры и необходимые согласия или полномочия представителя. Не требуется публиковать эти документы в объявлении: они понадобятся при заключении договора.
Задача выполнена, когда право сдачи подтверждено, ограничения проверены и понятно, кто вправе подписывать договор с будущим жильцом. -
2
Проверить исправность квартиры и устранить технические неисправности
Начни подготовку с полноценного осмотра всех помещений. Пройди по квартире и последовательно проверь сантехнику, электрику, окна, двери, отопление, вентиляцию, бытовую технику и состояние отделки. Записывай обнаруженные недостатки, чтобы не забыть о них при ремонте.
≈ 2 ч
На кухне и в ванной открой все краны, проверь напор горячей и холодной воды, работу смесителей, состояние сифонов и соединений труб. Осмотри пространство под раковинами и вокруг унитаза. Даже небольшая протечка способна привести к повреждению отделки и конфликту с соседями снизу, поэтому подобные неисправности необходимо устранить до передачи квартиры.
Проверь розетки, выключатели и освещение. Замени неисправные лампы, повреждённые розетки и выключатели с признаками перегрева. Если автоматические выключатели постоянно срабатывают, розетки искрят или проводка нагревается, пригласи квалифицированного электрика. Не выполняй самостоятельно работы с электропроводкой, если не обладаешь необходимой квалификацией.
Если в квартире установлена газовая плита или колонка, проверь действительность обслуживания внутриквартирного газового оборудования. Не разбирай газовые соединения и не переноси оборудование самостоятельно. При запахе газа прекрати использование оборудования, перекрой газ при безопасной возможности, покинь опасную зону и обратись в аварийную газовую службу по номеру 104 или 112.
Проверь входную дверь, замки, защёлки и дверную фурнитуру. Все окна должны нормально открываться и закрываться, не пропускать воду и чрезмерные сквозняки. При наличии балкона осмотри остекление, ограждения и запорные механизмы. Если предполагается проживание семьи с маленькими детьми, разумно предусмотреть дополнительные оконные блокираторы.
Проверь отопительные радиаторы, видимые соединения, кондиционер и вентиляционные решётки. Не перекрывай вентиляционные каналы декоративными элементами. При необходимости очисти фильтры кондиционера и организуй обслуживание оборудования. Полезно установить автономный пожарный извещатель и проверить его работоспособность, особенно в помещениях со спальными местами.
Раздели обнаруженные недостатки на критические и косметические. Протечки, неисправная проводка, проблемы с газом, дверными замками и опасные элементы нужно устранить до заселения. Работы, требующие специалиста, согласуй с мастером; время ожидания и выполнения ремонта подрядчиком не включается в оценку твоих активных действий.
Задача выполнена, когда основные инженерные системы исправны, квартира безопасна для проживания, а критические технические неисправности устранены. -
3
Освободить квартиру от лишних вещей и привести интерьер в порядок
После проверки технического состояния займись внешним видом квартиры. Для сдачи в долгосрочный наём необязательно делать дорогой дизайнерский ремонт, но помещения должны выглядеть аккуратно, нейтрально и пригодно для повседневной жизни. Простая ухоженная квартира часто воспринимается лучше, чем помещение с дорогой, но изношенной мебелью и большим количеством личных вещей собственника.
≈ 3 ч
Пройди каждую комнату и раздели находящиеся в ней предметы на три группы: вещи, которые останутся жильцам, личное имущество собственника и предметы, подлежащие утилизации. Убери семейные фотографии, документы, коллекции, личную одежду, ценности, лекарства и другую собственность, не предназначенную для передачи нанимателю.
Освободи хотя бы часть шкафов, полок и систем хранения. Будущему жильцу необходимо пространство для собственных вещей. Если квартира полностью занята имуществом владельца, она создаёт впечатление временного проживания в чужом доме и может оказаться менее привлекательной.
Оцени состояние стен, потолков, полов и межкомнатных дверей. Устрани заметные сколы, отклеившиеся обои, расшатанные плинтусы, повреждённые ручки и небольшие дефекты отделки. Если стены сильно загрязнены или имеют множество следов от мебели, рассмотрите локальную покраску или обновление покрытия.
Для сдачи обычно подходят спокойные нейтральные цвета и простые отделочные материалы, которые легко чистить и при необходимости ремонтировать. Не вкладывай существенную сумму в декоративный ремонт без расчёта окупаемости. Иногда замена старого светильника, повреждённого плинтуса и нескольких предметов мебели заметно улучшает восприятие квартиры без капитальных расходов.
Убери неисправную мебель, сломанные стулья, старые коробки и предметы, которые не планируешь чинить. Если крупногабаритную мебель необходимо вывезти, используй предусмотренный в городе порядок вывоза таких отходов. Не оставляй её в подъезде или возле обычных контейнеров с нарушением правил.
Задача завершена, когда помещения освобождены от лишнего имущества, явные косметические дефекты устранены, а интерьер стал чистым, функциональным и нейтральным для будущего жильца. -
4
Укомплектовать квартиру мебелью и бытовой техникой
Определи, какую комплектацию получит будущий наниматель. Для долгосрочной аренды необязательно предоставлять абсолютно всю мебель и технику, однако квартира должна соответствовать заявленной стоимости и потребностям выбранной аудитории. Например, одинокому специалисту может быть достаточно компактной мебели и рабочего места, а семье понадобится больше систем хранения и полноценных спальных мест.
≈ 2 ч
В спальной зоне желательно предусмотреть кровать или исправный раскладной диван с удобным матрасом, место для хранения одежды и достаточное освещение. Проверь устойчивость мебели, состояние механизмов трансформации и целостность обивки. Если старый диван сильно продавлен или кровать скрипит, подумай о ремонте или замене.
На кухне обычно востребованы холодильник, варочная поверхность или плита, кухонные шкафы, рабочая столешница, мойка, стол и стулья. Микроволновая печь, посудомоечная машина и дополнительная техника могут повысить привлекательность квартиры, но не всегда оправдывают стоимость покупки. Выбирай комплектацию исходя из рынка и уровня предлагаемой платы.
Для большинства нанимателей важна исправная стиральная машина. Если она уже установлена, проверь подачу и слив воды, отсутствие протечек и нормальную работу программы стирки. Аналогично протестируй холодильник, плиту, духовку, вытяжку, кондиционер и другие приборы, которые планируешь оставить.
В ванной необходимы исправные сантехнические приборы, зеркало, освещение и удобное место для хранения бытовых принадлежностей. Поставь исправные держатели для полотенец и туалетной бумаги, проверь полки и крючки. Не оставляй открытые упаковки бытовой химии и личные гигиенические принадлежности предыдущих жильцов.
Продумай интернет. Уточни, какой провайдер обслуживает дом, есть ли действующее подключение, кому принадлежит роутер и кто будет оплачивать услуги связи. В договоре найма лучше отдельно определить, входит ли интернет в плату или оплачивается нанимателем.
Составь список имущества, которое передаётся вместе с квартирой. Необязательно покупать телевизор, дорогой декор или дополнительную бытовую технику, если они не соответствуют ожиданиям потенциальных жильцов и не влияют заметно на рыночную стоимость.
Задача выполнена, когда мебель и бытовая техника проверены, необходимая комплектация подготовлена, а всё оставляемое имущество исправно и пригодно к использованию. -
5
Провести генеральную уборку квартиры
Перед фотосъёмкой и показами проведи генеральную уборку. Чистота — один из самых заметных факторов первого впечатления, поэтому важно уделить внимание не только открытым поверхностям, но и местам, которые потенциальный жилец обязательно проверит: внутренним частям шкафов, сантехнике, кухонной технике и окнам.
≈ 3 ч
Начни с удаления пыли, паутины и загрязнений. Протри подоконники, двери, ручки, выключатели, плинтусы, полки и внутренние поверхности шкафов. Вымой полы, пропылесось мягкую мебель и ковровые покрытия. Если на диване или креслах остались пятна, проведи подходящую чистку либо воспользуйся услугами специалистов.
На кухне очисти плиту, духовку, вытяжку, рабочую столешницу, фартук и мойку. Вымой холодильник внутри и снаружи, удали остатки продуктов и неприятные запахи. Проверь чистоту морозильной камеры, кухонных ящиков и мусорного ведра. На момент показа в холодильнике не должно быть испорченных продуктов или личных запасов собственника.
В ванной и туалете очисти сантехнику, зеркала, плитку и межплиточные швы. Удали известковый налёт и следы ржавчины, если это возможно без повреждения покрытия. Если обнаружена плесень, прежде всего устраните источник повышенной влажности и протечек. Простое закрашивание плесени без решения причины не подходит для подготовки жилья.
Помой окна и зеркала, чтобы в помещения попадало больше естественного света. Постирай или замени загрязнённые шторы, чехлы и другой текстиль, который останется жильцам. Убедись, что в квартире нет резкого запаха табака, сырости или животных. Не пытайся скрыть неприятный запах чрезмерным количеством ароматизатора.
Если помещение долго пустовало, проверь наличие насекомых и других вредителей. При признаках заражения проведи соответствующую обработку с соблюдением требований безопасности. Если необходима профессиональная дезинсекция, организуй её заранее и выдержи установленное время до заселения.
После уборки открой окна для проветривания при безопасных погодных условиях и осмотри квартиру глазами будущего нанимателя. На виду не должны оставаться тряпки, ведра, строительные материалы, упаковки и вещи собственника.
Задача выполнена, когда квартира чистая, проветренная, без посторонних запахов и готова для фотографирования, показов и проживания. -
6
Составить опись имущества и зафиксировать состояние квартиры
До заселения жильца подготовь перечень мебели, бытовой техники и других предметов, которые остаются в квартире. Опись имущества помогает избежать споров о том, какие вещи были переданы и в каком состоянии они находились на момент заключения договора.
≈ 45 мин
Для каждого помещения составь список основных предметов. Например, в комнате могут находиться кровать, матрас, шкаф, письменный стол и светильник. На кухне — холодильник, плита, стол, стулья и шкафы. В ванной — стиральная машина, зеркало и встроенная мебель.
Для дорогой бытовой техники полезно указать марку, модель и серийный номер, если он доступен без разборки устройства. Отметь существенные дефекты: потёртости, сколы, пятна, царапины, трещины и повреждения обивки. Не скрывай существующие недостатки, поскольку позднее их могут ошибочно принять за последствия проживания нанимателя.
Сделай фотографии каждой комнаты с нескольких ракурсов. Отдельно зафиксируй состояние пола, стен, дверей, окон, сантехники и бытовой техники. Сфотографируй уже существующие дефекты крупным планом. Эти снимки можно использовать как приложение к акту приёма-передачи, если стороны согласуют их состав и способ хранения.
Запиши показания счётчиков холодной и горячей воды, электроэнергии, газа и других ресурсов при наличии индивидуальных приборов учёта. Укажи дату фиксации и номера счётчиков, чтобы в дальнейшем правильно распределить расходы между собственником и жильцом.
Проверь последние квитанции ЖКУ и наличие задолженности. Желательно закрыть просроченные платежи либо заранее определить и документально зафиксировать, какие суммы относятся к периоду до передачи квартиры. Особенно важно не перекладывать на нового нанимателя задолженность прежних жильцов без законного или договорного основания.
Подготовь перечень ключей, которые будут переданы: от входной двери, почтового ящика, домофона, ворот парковки и других необходимых объектов. Для электронных замков и домофонов заранее подготовь порядок передачи кодов и доступа. Не записывай действующие коды в открытом объявлении.
Результат задачи — готовая опись имущества, фотографии исходного состояния, проверенные коммунальные расчёты и сведения о счётчиках. Позднее их нужно будет включить в акт приёма-передачи квартиры. -
7
Определить рыночную стоимость найма и финансовые условия
Перед публикацией объявления определи реалистичную ежемесячную плату за квартиру. Для этого изучи актуальные предложения в том же районе на крупных российских площадках объявлений о недвижимости. Сравни не менее пяти-десяти квартир с похожей площадью, количеством комнат, состоянием ремонта, этажом, типом дома и транспортной доступностью.
≈ 45 мин
Обращай внимание на расстояние до метро или остановок общественного транспорта, наличие лифта, парковки, мебели, бытовой техники и качество фотографий. Не сравнивай квартиру с обычным ремонтом с дизайнерскими апартаментами в новом жилом комплексе только потому, что они находятся в одном районе.
Выбери несколько наиболее похожих предложений и посмотри диапазон запрашиваемых цен. Учитывай, что стоимость в объявлении не всегда равна сумме, за которую квартира реально сдаётся. Если объявление долго не снимают с публикации, причиной может быть завышенная стоимость или недостатки объекта.
Определи стартовую цену с учётом комплектации и состояния квартиры. Если нужно найти жильца быстро, можно установить конкурентную стоимость. Если готов ждать и квартира имеет заметные преимущества, допустимо начать с более высокой цены, но заранее определить предел возможного снижения.
Отдельно рассчитай расходы собственника: налог с дохода, обязательные платежи за недвижимость, взносы на капитальный ремонт, обслуживание оборудования, ремонт, замену мебели и возможные периоды простоя. Не ориентируйся исключительно на сумму, которую потенциальный наниматель будет переводить каждый месяц.
Определи размер обеспечительного платежа. На практике часто используют сумму, равную одному месяцу платы за наём, но это не установленный для всех договоров обязательный размер. Обеспечительный платёж служит для покрытия предусмотренных договором обязательств, например неоплаченной платы или ущерба сверх нормального износа. Условия его использования и возврата необходимо подробно закрепить письменно.
Реши, какие коммунальные расходы включены в стоимость. Один из распространённых вариантов — фиксированная ежемесячная плата собственнику плюс отдельно оплачиваемые ресурсы по счётчикам. При этом содержание жилья, капитальный ремонт, интернет и другие платежи должны быть распределены по договорённости сторон. Не оставляй формулировку «коммунальные услуги оплачиваются отдельно» без расшифровки.
Определи условия проживания, которые намерен согласовать с нанимателем: количество постоянно проживающих лиц, возможность содержания животных, порядок курения, использования мебели, посещения квартиры собственником по согласованию и ответственность за повреждения. Требования должны быть законными и понятными.
Задача завершена, когда установлены стартовая стоимость найма, размер обеспечительного платежа, перечень включённых и дополнительных расходов и основные финансовые условия будущего договора. -
8
Выбрать законный способ уплаты налога с дохода от квартиры
Сдача жилой квартиры за плату приносит налогооблагаемый доход независимо от того, заключён договор на 11 месяцев, один год или другой срок. Поэтому ещё до получения первого платежа определи, как будешь учитывать поступления и исполнять налоговые обязанности.
≈ 30 мин
Для собственника, который сдаёт жилую квартиру и соответствует требованиям специального режима, удобным вариантом может стать налог на профессиональный доход (НПД). В 2026 году ставка составляет 4% при получении платы от физического лица и 6% при расчётах с индивидуальным предпринимателем или организацией. Общий лимит доходов для применения НПД составляет 2,4 млн рублей в календарном году с учётом всех доходов, облагаемых этим режимом.
Зарегистрироваться плательщиком НПД можно через официальное приложение ФНС «Мой налог», личный кабинет налогоплательщика НПД, Госуслуги или уполномоченный банк. При каждом получении дохода необходимо сформировать чек и передать его нанимателю предусмотренным способом. Налог рассчитывается автоматически, а уплатить его нужно не позднее 28-го числа следующего месяца.
Обрати внимание, что НПД разрешён при сдаче именно жилых помещений. Если объект имеет статус нежилых апартаментов, обычная сдача такого помещения не подпадает под исключение для жилой недвижимости. Кроме того, для НПД действуют ограничения, в том числе по годовому доходу и использованию наёмного труда. Если ты уже применяешь другой налоговый режим в статусе ИП, проверь допустимость перехода или совмещения в конкретной ситуации.
Если НПД не выбран, обычный собственник-физическое лицо может декларировать доход от найма через 3-НДФЛ и платить НДФЛ по установленной прогрессивной шкале. С 2025 года ставка для соответствующей основной налоговой базы начинается с 13% при доходах до 2,4 млн рублей за год, а при превышении порогов применяются повышенные ставки. Конкретный расчёт зависит от совокупности облагаемых доходов и применимых правил.
Декларацию 3-НДФЛ по доходам, подлежащим самостоятельному декларированию, обычно представляют не позднее 30 апреля следующего года, а налог уплачивают не позднее 15 июля. Например, доходы от найма, полученные в 2026 году, при таком порядке нужно задекларировать в 2027 году. Если плательщиком выступает организация или ИП, в отдельных случаях она выполняет обязанности налогового агента.
Не считай обеспечительный платёж автоматически доходом от найма в момент его получения. Его налоговая квалификация зависит от условий договора, возвратности и последующего зачёта. Аналогично порядок учёта коммунальных возмещений зависит от характера платежей. Если наниматель отдельно компенсирует фактические расходы по индивидуальным счётчикам, применяются специальные подходы к определению налогооблагаемого дохода.
Если у тебя несколько квартир, значительный арендный доход или уже зарегистрировано ИП, сравни возможные режимы налогообложения с учётом всей деятельности, страховых взносов и установленных ограничений. При необходимости выбери подходящий режим до получения денежных средств.
Задача выполнена, когда выбран способ налогообложения, при необходимости оформлен статус плательщика НПД и понятен порядок фиксации каждого поступления и уплаты налога. -
9
Сфотографировать квартиру и разместить объявление
Когда квартира приведена в порядок, подготовь фотографии для объявления. Съёмку лучше проводить днём при естественном освещении. Открой шторы, включи освещение в тёмных зонах, убери с открытых поверхностей лишние предметы и проверь, чтобы кадры не содержали личных документов, семейных фотографий или ценных вещей.
≈ 1 ч
Сфотографируй каждую комнату с нескольких ракурсов, показывающих её размеры и планировку. Обязательно сними кухню, санузел, спальные места, системы хранения и бытовую технику. При наличии балкона, рабочего места, красивого вида из окна или других преимуществ добавь отдельные фотографии.
Используй достаточно широкий угол съёмки, но не искажай реальные размеры помещений. Не применяй сильные фильтры и искусственное изменение интерьера. Будущий наниматель должен увидеть квартиру, соответствующую фотографиям. Если есть существенный недостаток, который невозможно устранить, честно отрази его в описании.
Подготовь короткий, информативный заголовок. Например: «Однокомнатная квартира 38 м², 7 минут до метро, с мебелью и техникой». Указывай реальные характеристики, а не только эмоциональные выражения вроде «идеальная квартира» или «самый лучший вариант».
В описании укажи район, ближайший общественный транспорт, площадь, этаж, количество комнат, состояние ремонта, мебель, бытовую технику и основные преимущества жилья. Дополнительно перечисли ежемесячную плату, обеспечительный платёж, условия оплаты коммунальных услуг и возможные дополнительные расходы. Если сдаёшь квартиру без посредника, это можно прямо указать.
Выбери подходящую российскую площадку объявлений, например Авито Недвижимость, Циан или Домклик, с учётом активности арендаторов в твоём городе. При размещении проверь обязательные поля, тип объявления, характеристики квартиры и доступные способы связи. Правила публикации, стоимость продвижения и требования к подтверждению объекта зависят от сервиса.
Не публикуй полный паспорт, выписку ЕГРН с персональными данными и другие конфиденциальные документы в открытом доступе. Если площадка предлагает подтверждение владения квартирой, используй только предусмотренный защищённый механизм проверки. Не отправляй коды подтверждения, данные банковской карты и пароли людям, которые представляются сотрудниками сервиса.
После публикации открой объявление как обычный посетитель. Проверь последовательность фотографий, соответствие площади и цены, правильность расположения на карте и наличие рабочего способа связи. Первой фотографией лучше сделать самый светлый и привлекательный общий вид квартиры.
Задача выполнена, когда объявление опубликовано, содержит правдивые сведения, качественные фотографии, полную стоимость проживания и готово принимать обращения потенциальных нанимателей. -
10
Организовать показы квартиры и выбрать нанимателя
После публикации объявления подготовь порядок общения с потенциальными жильцами. Старайся отвечать на сообщения и звонки своевременно, но не передавай незнакомым людям лишние персональные данные. Для первых обращений достаточно информации о квартире, условиях найма и возможности организовать просмотр.
≈ 1 ч
До показа уточни основные практические вопросы: на какой срок человек ищет жильё, сколько людей планирует проживать, когда готов заселиться и подходят ли ему указанные условия оплаты. Если важны животные, курение или возможность размещения дополнительной мебели, обсуди эти вопросы заранее. Старайся использовать одинаковые понятные критерии для всех кандидатов.
Организуй просмотр в удобное время, желательно при дневном освещении. Перед приходом проверь чистоту, проветри квартиру и включи необходимое освещение. Во время показа последовательно продемонстрируй все комнаты, технику, места хранения, санузел и вид из окна. Дай потенциальному нанимателю возможность самостоятельно проверить обычные бытовые функции, например открывание окон и работу смесителей.
Не скрывай известные недостатки квартиры, особенности слышимости, расположение шумных объектов или ограничения по парковке. Лучше обсудить их до подписания договора, чем столкнуться с претензиями после заселения.
Если кандидат заинтересован, обсуди точную дату начала найма, состав проживающих, график платежей, обеспечительный платёж, порядок расчётов за коммунальные услуги и условия расторжения договора. Не обещай разным людям одну и ту же квартиру одновременно и не принимай предоплату без чётко определённых письменных условий.
Перед подписанием договора проверь личность будущего нанимателя по оригиналу паспорта. Сверь ФИО, фотографию и реквизиты документа. Если наниматель готов добровольно предоставить подтверждение платёжеспособности или рекомендации предыдущего наймодателя, оцени их разумно, не собирая избыточные персональные сведения.
Не отправляй потенциальному жильцу полные сканы своих документов через случайные ссылки или мессенджеры. Обе стороны могут проверить личность друг друга при личной встрече. Данные, необходимые для договора, используй только для оформления найма и последующего исполнения договорных обязательств.
Выбирая нанимателя, ориентируйся на соблюдение согласованных условий, готовность заключить письменный договор и понятный порядок оплаты. Избегай сомнительных схем, когда посторонний посредник требует перечислить деньги за оформление, проверку или резервирование квартиры без прозрачного договора.
Задача выполнена, когда выбран подходящий кандидат, согласованы основные условия проживания, дата заселения и порядок подписания документов. -
11
Подготовить и подписать договор найма жилого помещения
Перед передачей ключей обязательно заключи письменный договор. Если собственник предоставляет жилое помещение гражданину для проживания, обычно оформляется договор найма жилого помещения, регулируемый главой 35 Гражданского кодекса РФ. В повседневной речи его часто называют договором аренды квартиры, но для правильного оформления отношений между физическими лицами важно учитывать нормы именно о найме.
≈ 1 ч
В договоре укажи сведения наймодателя и нанимателя: ФИО, паспортные реквизиты и контактные данные. Подробно опиши квартиру: адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и другие характеристики, позволяющие однозначно установить объект. Отдельно перечисли граждан, которые будут постоянно проживать вместе с нанимателем, с учётом особенностей краткосрочного найма.
Определи срок договора. Согласно статье 683 ГК РФ, срок найма жилого помещения не может превышать пяти лет. Если срок не указан, договор считается заключённым на пять лет. Договоры на срок до одного года относятся к краткосрочному найму, для которого предусмотрены специальные правила.
Если договор заключён на срок не менее одного года, возникающее на его основании ограничение или обременение права собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре. Заявление необходимо подать не позднее одного месяца со дня заключения договора. При договоре на 11 месяцев обременение по общему правилу не регистрируется, но доходы от найма всё равно облагаются налогом. Не используй искусственные формулировки только ради обхода установленных законом требований.
Укажи точную ежемесячную плату, срок её внесения, банковские реквизиты или другой согласованный способ расчётов. Определи, кто оплачивает электричество, воду, интернет, содержание жилья, капитальный ремонт и другие коммунальные услуги. Для каждого вида платежа должно быть понятно, входит ли он в фиксированную сумму или оплачивается отдельно.
Отдельно пропиши обеспечительный платёж: его размер, назначение, условия зачёта, основания удержания и срок возврата после прекращения найма. Укажи, что обычный износ при добросовестном использовании имущества не является самостоятельным основанием для удержания произвольной суммы. Основания удержания необходимо подтверждать в соответствии с договором.
Определи обязанности сторон по содержанию и ремонту помещения, порядок сообщения о неисправностях, правила доступа собственника для осмотра по предварительному согласованию и допустимость проживания других лиц. Не включай условия о бесконтрольном посещении квартиры собственником или одностороннем выселении нанимателя без соблюдения закона.
Условия прекращения договора должны соответствовать статье 687 ГК РФ и другим применимым положениям. Не рассчитывай, что одна строчка о праве собственника выселить жильца в любой момент делает такое условие законным. При необходимости предусмотри порядок письменных уведомлений, возврата квартиры и окончательного расчёта.
Подготовь договор в двух экземплярах с одинаковым содержанием. Прочитай его вместе с нанимателем, внеси согласованные исправления и только после этого подпиши. Нотариальное удостоверение обычного договора найма квартиры между физическими лицами по общему правилу не требуется.
Задача выполнена, когда договор подписан обеими сторонами, его условия понятны, а у каждого участника имеется собственный экземпляр. -
12
Передать квартиру, ключи и документы по акту приёма-передачи
Финальное действие — официально передать квартиру нанимателю. Для этого подготовь акт приёма-передачи, который дополняет договор найма и фиксирует состояние недвижимости на конкретную дату. Подписывать акт лучше непосредственно при передаче помещения и ключей, чтобы содержание документа соответствовало фактической ситуации.
≈ 45 мин
В акте укажи дату и место передачи, ФИО сторон, реквизиты договора и адрес квартиры. Перечисли передаваемую мебель, бытовую технику и другое имущество. Можно использовать опись, подготовленную ранее, в качестве отдельного приложения к акту.
Совместно с нанимателем осмотрите квартиру. Проверьте окна, двери, замки, сантехнику, основные электрические приборы и бытовую технику. Зафиксируйте существующие сколы, царапины и другие недостатки. Если обнаружены новые проблемы, отразите их в акте и согласуйте порядок устранения.
Повторно снимите показания счётчиков в день передачи. Внеси в акт значения по холодной и горячей воде, электроэнергии, газу и другим ресурсам, если они учитываются индивидуальными приборами. При необходимости приложи фотографии счётчиков с датой съёмки.
Передай оговорённое количество комплектов ключей, брелоков, карт доступа и других средств прохода. Укажи их количество в акте. Если квартира оснащена электронным замком, разумно заменить старые коды и передать нанимателю новые доступы безопасным способом.
Проведи первый расчёт в соответствии с договором: получи плату за согласованный период и обеспечительный платёж, если он предусмотрен. Для безналичных переводов проверь фактическое поступление денег на свой счёт, а не только скриншот отправителя. При наличной оплате оформи расписку или другое согласованное подтверждение. Если используешь НПД, сформируй чек через «Мой налог» в установленном порядке при получении облагаемого дохода.
Передай нанимателю контакты для связи при аварийных ситуациях, сведения об управляющей организации, правила передачи показаний счётчиков и порядок оплаты коммунальных услуг. Уточни, куда обращаться при протечке или неисправности оборудования. Не оставляй жильца без информации о необходимых аварийных контактах.
Если наниматель будет жить в квартире длительное время, проверь применимость правил регистрационного учёта по месту пребывания. Для граждан России, временно проживающих вне места жительства более 90 дней, может потребоваться регистрация по месту пребывания, с учётом установленных законом исключений. Для иностранных граждан действуют отдельные правила миграционного учёта. Эти вопросы необходимо решать в соответствии с законодательством, а не путём фиктивного запрета регистрации в договоре.
После подписания акта сохрани договор, опись имущества, фотографии, сведения о платежах и контакты нанимателя в защищённом месте. Настрой напоминания о датах оплаты и проверке поступления коммунальных платежей, если это необходимо. Не требуется навязчиво контролировать жильца: порядок взаимодействия уже должен быть согласован договором.
Задача выполнена, когда квартира передана по подписанному акту, ключи получены нанимателем, первоначальные расчёты подтверждены и обе стороны располагают необходимыми документами. Проект завершён: квартира подготовлена и законно передана для проживания на согласованных условиях.
Другие проекты: Недвижимость и дом
Недвижимость и дом
Подготовить квартиру к продаже
Проект помогает полностью подготовить квартиру к продаже до появления первого покупателя. Сначала нужно проверить юридический статус недвижимости:…
Недвижимость и дом
Проверить квартиру перед покупкой на вторичном рынке
Готовый маршрут юридической и технической проверки квартиры на вторичном рынке перед внесением задатка и подписанием договора. Ты проверишь…
Недвижимость и дом
Принять квартиру у застройщика
Проект помогает принять квартиру в новостройке после получения уведомления от застройщика: проверить документы и условия ДДУ, подготовиться к…
Не просто список задач, а ясность о своём дне.
Dayzen помогает собирать задачи, проекты, привычки, состояние и заметки в одном месте. А AI-отчёты превращают прожитый день в понятные выводы и следующий фокус.