Недвижимость и дом
Подготовить квартиру к продаже
Проект помогает полностью подготовить квартиру к продаже до появления первого покупателя.
Сначала нужно проверить юридический статус недвижимости: кто собственники, есть ли ипотека, аресты, ограничения, доли, несовершеннолетние собственники, семейные права и проблемы с перепланировкой. Затем определить возможный налог после продажи, собрать документы и убрать ситуации, которые способны сорвать сделку уже после найденного покупателя.
После юридической части квартира готовится физически: устраняются мелкие дефекты, убираются лишние вещи, проводится уборка, делаются фотографии и формируется объявление.
Что входит в проект
-
1
Проверить сведения о квартире в ЕГРН
Начни не с уборки и фотографий, а с самой квартиры как юридического объекта.
≈ 15 мин
Получи актуальную выписку из ЕГРН и проверь:
кадастровый номер;
адрес;
площадь;
вид собственности;
всех собственников;
размеры долей;
дату регистрации права;
зарегистрированные ограничения и обременения;
наличие ипотеки;
запреты или аресты.
Собственнику доступны сведения о собственном объекте с персональными данными правообладателя. Сведения из ЕГРН по запросу предоставляются в установленный законом срок не более трёх рабочих дней.
Не используй выписку двухлетней давности только потому, что квартира с тех пор «никуда не делась».
Покупатель и его банк будут интересоваться текущим состоянием объекта.
Если обнаружилось неожиданное ограничение, арест, ипотека или ошибка в данных — сначала разберись с этим, а уже затем активно ищи покупателя.
Готово, когда: получена актуальная информация ЕГРН и понятны собственники, доли и все зарегистрированные обременения квартиры. -
2
Определить юридический сценарий продажи
Проверь, относится ли квартира хотя бы к одной особой ситуации.
≈ 30 мин
Квартира приобретена в браке
Если недвижимость относится к общему имуществу супругов, для сделки по распоряжению недвижимостью требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга.
Не ориентируйся только на то, чьё имя стоит в ЕГРН.
Если квартира была приобретена до брака, получена по наследству или в дар либо есть брачный договор, ситуация может быть другой — подготовь документы, подтверждающие основание личной собственности.
Есть несовершеннолетний собственник
Если ребёнку принадлежит квартира или доля в ней, для отчуждения требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Сам факт регистрации обычного ребёнка в квартире без права собственности по общему правилу ещё не означает автоматической необходимости получать разрешение опеки.
Продаётся отдельная доля
Сделки по отчуждению доли в общей собственности по общему правилу требуют нотариального удостоверения. Если доля продаётся постороннему лицу, необходимо также учитывать преимущественное право покупки других сособственников и подтверждение их извещения.
Квартира в ипотеке
Продать заложенную квартиру можно, но по общему правилу требуется участие или согласие залогодержателя, если договором или специальным законом не предусмотрен другой порядок.
Готово, когда: определён обычный или специальный юридический сценарий будущей сделки. -
3
Устранить юридические стоп-факторы
Выполнять только если обнаружена особая ситуация.
≈ 1 ч
Если квартира ипотечная
Свяжись с банком и запроси актуальный порядок продажи.
Уточни:
остаток задолженности;
допускает ли банк продажу до полного погашения;
нужен ли конкретный способ расчётов;
как будет погашена ипотека;
в какой момент снимается обременение;
какие документы должен предоставить покупатель.
Не обещай покупателю схему расчётов, пока её не подтвердил банк.
Если собственник несовершеннолетний
Обратись в орган опеки по месту, определяемому региональными правилами, и уточни комплект документов.
Предварительное разрешение или мотивированный отказ должны быть предоставлены не позднее 15 дней с даты подачи заявления.
На практике опека проверяет, чтобы имущественные права ребёнка не ухудшались. Нередко продажа связывается с приобретением другого жилья или иным способом сохранения имущества ребёнка.
Если требуется согласие супруга
Заранее подготовь нотариальное согласие либо документы, подтверждающие, почему оно не требуется.
Если продаётся доля
До поиска постороннего покупателя разберись с преимущественным правом остальных собственников и нотариальным порядком сделки.
Готово, когда: известен и подготовлен законный механизм продажи квартиры с учётом всех собственников и обременений. -
4
Проверить налоговые последствия продажи
Посчитай налог до того, как окончательно назначишь цену.
≈ 30 мин
По общему правилу доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ, если квартира находилась в собственности не менее минимального срока.
Обычно это 5 лет.
В ряде случаев минимальный срок составляет 3 года, например если квартира:
получена по наследству;
подарена близким родственником;
приватизирована;
получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
соответствует условиям единственного жилья.
Для квартир по ДДУ есть отдельное правило: срок владения для налоговых целей может исчисляться с даты полной оплаты стоимости жилья по договору, а не с даты регистрации собственности. (nalog.gov.ru)
Если минимальный срок не прошёл, налоговую базу можно в предусмотренных случаях уменьшить:
на подтверждённые расходы на приобретение квартиры;
либо использовать имущественный вычет до 1 млн ₽ для жилья.
Одновременно оба способа к одному и тому же доходу не применяются.
В 2026 году для налогооблагаемой базы от продажи имущества у налогового резидента действует ставка:
13% в пределах 2,4 млн ₽ соответствующей налоговой базы;
15% с превышения.
Также учитывай правило кадастровой стоимости: если цена продажи окажется ниже установленной законом доли кадастровой стоимости, для налогового расчёта доход может определяться исходя из кадастровой стоимости с применением предусмотренного коэффициента.
Готово, когда: понятно, возникнет ли НДФЛ после продажи и приблизительно какая сумма должна быть заложена в финансовый план сделки. -
5
Собрать документы для будущей сделки
Создай одну папку — бумажную или электронную.
≈ 30 мин
Подготовь:
паспорт каждого собственника;
актуальную выписку ЕГРН;
документ, на основании которого квартира была приобретена;
договор купли-продажи, ДДУ, свидетельство о наследстве, договор дарения, приватизации или другой документ-основание;
документы по ипотеке, если обременение ещё действует;
нотариальное согласие супруга, если требуется;
разрешение опеки, если собственником является несовершеннолетний;
документы по долям, если квартира находится в долевой собственности.
Если старые оригиналы документов потеряны, лучше заняться восстановлением сейчас, а не тогда, когда покупатель уже сидит с одобренной ипотекой и нервно обновляет чат.
Также подготовь подтверждения расчётов при покупке квартиры, если они могут понадобиться для будущего расчёта НДФЛ.
Готово, когда: основные документы по собственности собраны в одном месте и понятен список документов, которые будут нужны непосредственно для сделки. -
6
Проверить перепланировку и задолженности
Сравни фактическую конфигурацию квартиры с имеющимися техническими документами.
≈ 30 мин
Обрати внимание, если:
переносились стены;
объединялись помещения;
менялись границы кухни или санузла;
переносились дверные проёмы;
присоединялась лоджия;
иным образом менялась конфигурация помещения.
Перепланировка помещения в многоквартирном доме проводится в установленном порядке по согласованию с уполномоченным органом.
Если есть несогласованные изменения, не скрывай их от будущего покупателя. Разберись заранее, можно ли оформить существующую перепланировку либо требуется привести объект в прежнее состояние.
Также проверь расчёты по квартире:
коммунальные услуги;
электроэнергия;
вода;
газ, если есть;
взносы за капитальный ремонт.
Особенно важно закрыть задолженность за капитальный ремонт: по действующей редакции ЖК РФ долг прежнего собственника по взносам на капремонт переходит к новому владельцу квартиры.
Перед показами зафиксируй актуальные показания счётчиков.
Готово, когда: проблемы с перепланировкой выявлены и есть план их решения, а расчёты по квартире проверены. -
7
Подготовить квартиру физически
Задача не в том, чтобы сделать ремонт перед продажей.
≈ 5 ч
Нужно убрать вещи, которые мешают покупателю нормально оценить квартиру.
Сделай:
генеральную уборку;
мойку окон, если они заметно грязные;
очистку сантехники;
удаление неприятных запахов;
замену перегоревших ламп;
мелкий ремонт явно сломанных ручек, розеток, плинтусов и других дешёвых дефектов;
освобождение подоконников;
уменьшение количества вещей на открытых поверхностях.
Убери из кадра и с показов:
личные фотографии;
документы;
лекарства;
деньги;
дорогие небольшие вещи;
коллекции магнитиков размером с небольшую область РФ;
лишнюю одежду и коробки.
Не делай дорогой косметический ремонт автоматически.
Если квартира требует серьёзного обновления, покупатель всё равно обычно оценивает её как объект под ремонт. Вложенные перед продажей деньги могут не вернуться.
Готово, когда: квартира чистая, светлая, свободная от визуального хлама и готова к фотографированию и показам. -
8
Определить стартовую цену
Сравни квартиру с реальными конкурентами.
≈ 1 ч
Ищи предложения:
в том же доме;
в ближайших домах;
с похожей площадью;
похожим количеством комнат;
аналогичным состоянием;
похожим этажом и типом дома.
Не сравнивай обычную двухкомнатную квартиру с дизайнерской квартирой после капитального ремонта только потому, что у них одинаковый метраж.
Определи три суммы:
Стартовая цена — цена публикации объявления.
Желаемая цена сделки — результат, который тебя устраивает.
Минимальная цена — сумма, ниже которой продажа теряет смысл с учётом остатка ипотеки, налогов и расходов.
Это позволяет не придумывать решение во время торга с первым эмоциональным покупателем в прихожей.
Готово, когда: определены стартовая, желаемая и минимально приемлемая цены. -
9
Сделать фотографии и подготовить объявление
Фотографируй квартиру днём при естественном освещении.
≈ 1 ч
Перед съёмкой:
включи свет там, где это улучшает помещение;
открой шторы;
убери сушилки, мусорные пакеты и бытовой хаос;
закрой крышку унитаза;
поправь кровать;
убери личные вещи.
Сними:
каждую комнату;
кухню;
санузел;
прихожую;
балкон или лоджию;
вид из окна, если он является преимуществом;
дом и подъезд;
двор.
Не используй сверхширокий объектив так, чтобы кухня в 7 м² внезапно выглядела ангаром для Boeing.
В описании укажи факты:
площадь;
этаж и этажность;
количество комнат;
состояние;
наличие балкона;
санузел;
окна;
особенности дома;
транспорт;
инфраструктуру;
условия продажи;
ипотеку или другие существенные особенности сделки, если они есть.
Не скрывай юридически значимые обстоятельства ради большего количества звонков.
Готово, когда: подготовлен полный набор фотографий и финальный текст объявления, который можно публиковать.
Не просто список задач, а ясность о своём дне.
Dayzen помогает собирать задачи, проекты, привычки, состояние и заметки в одном месте. А AI-отчёты превращают прожитый день в понятные выводы и следующий фокус.