Задекларировать продажу квартиры и уплатить НДФЛ
Актуализировано: сентября 2026
Проект помогает после продажи квартиры правильно определить, нужно ли вообще подавать 3-НДФЛ и платить налог, рассчитать налогооблагаемый доход, выбрать наиболее выгодный законный способ уменьшения налоговой базы, отправить декларацию в ФНС и вовремя уплатить НДФЛ.
Зарегистрироваться и использовать проект
Что входит в проект
-
1
Проверить, нужно ли вообще декларировать продажу
Сначала определи, сколько квартира находилась в собственности и каким способом была получена.
≈ 15 мин
Общий минимальный срок владения недвижимостью составляет 5 лет.
Срок сокращается до 3 лет, если квартира:
получена по наследству;
подарена членом семьи или близким родственником;
получена в результате приватизации;
получена плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением;
являлась единственным жильём собственника на момент продажи;
получена из личного фонда в предусмотренных законом случаях.
Для правила единственного жилья учитывается также совместная собственность супругов.
При этом новая квартира, приобретённая самим продавцом или его супругом не более чем за 90 календарных дней до продажи старой, не мешает применять трёхлетний срок для единственного жилья.
Если минимальный срок уже прошёл, НДФЛ и декларация по этой продаже не требуются.
Если квартира приобреталась по ДДУ
Срок владения для налоговых целей считается с даты полной оплаты стоимости квартиры по ДДУ, а не обязательно с даты регистрации права в ЕГРН.
Доплата из-за увеличения площади квартиры после строительства на этот расчёт не влияет.
Если квартира получена по наследству
Срок владения наследственным имуществом считается со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации квартиры на наследника.
Готово, когда: определена дата начала владения, применимый срок 3 или 5 лет и понятно, возникает ли вообще обязанность декларировать продажу. -
2
Проверить специальное освобождение для семьи с детьми
Выполнять только если в семье два и более ребёнка и минимальный срок владения ещё не прошёл.
≈ 10 мин
Семья с двумя и более детьми может быть полностью освобождена от НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения, если одновременно выполняются установленные условия.
В частности:
учитываются дети до 18 лет;
дети до 24 лет учитываются при очном обучении;
с 2026 года также учитываются дети, признанные судом недееспособными, независимо от возраста;
новое жильё должно быть приобретено в год продажи либо не позднее 30 апреля следующего года;
площадь или кадастровая стоимость нового жилья должна быть больше проданного;
кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 млн ₽;
семье на момент продажи не должно принадлежать более 50% другого жилья, которое больше приобретаемого по площади или кадастровой стоимости.
С 2026 года при определённых условиях учитывается даже ребёнок, родившийся до 30 апреля года, следующего за годом продажи жилья.
Если все требования выполнены, НДФЛ с такой продажи платить не нужно.
Готово, когда: подтверждено право на семейное освобождение либо установлено, что расчёт НДФЛ нужно продолжать по обычным правилам. -
3
Определить доход для расчёта налога
Не бери автоматически цену из договора купли-продажи.
≈ 10 мин
Для налоговых целей нужно сравнить:
цену квартиры по договору;
кадастровую стоимость квартиры на 1 января года продажи, умноженную на применимый региональный коэффициент.
В общем случае базовый коэффициент составляет 0,7. Но с 2025 года субъект РФ вправе увеличить его вплоть до 1,0. Поэтому значение нужно проверять именно для своего региона и года продажи.
Например, в Санкт-Петербурге коэффициент увеличен до 1, поэтому продажа ниже кадастровой стоимости может рассчитываться исходя уже из полной кадастровой стоимости.
ФНС в 2026 году отдельно разъяснила применение коэффициентов, устанавливаемых региональными законами.
В расчёт берётся большее значение:
цена продажи
или
кадастровая стоимость × применимый коэффициент.
Поэтому искусственно занижать цену в договоре ради меньшего налога бессмысленно.
Готово, когда: определена сумма дохода, которую нужно использовать для расчёта НДФЛ. -
4
Выбрать: расходы на покупку или вычет 1 млн ₽
Доход от продажи квартиры можно уменьшить одним из двух основных способов.
≈ 15 мин
Вариант 1. Фактические расходы на приобретение
Обычно это выгоднее, если квартира когда-то покупалась за значительную сумму.
Например:
квартира куплена за 7 млн ₽;
продана за 8 млн ₽;
налогооблагаемый доход после подтверждённых расходов составляет 1 млн ₽.
Для подтверждения понадобятся:
предыдущий договор купли-продажи или ДДУ;
банковские платёжные документы;
расписки продавца;
платёжные поручения;
другие документы, подтверждающие расходы.
Вариант 2. Имущественный вычет 1 млн ₽
Если документов о расходах нет либо расходы были небольшими, можно уменьшить доход от продажи жилья на сумму до 1 000 000 ₽.
Эти два способа одновременно к одной продаже не применяются.
Выбирай тот, который сильнее уменьшает налоговую базу.
Если квартира принадлежит нескольким людям и продаётся как единый объект, вычет 1 млн ₽ не превращается автоматически в миллион на каждого собственника. Он распределяется между совладельцами по установленным правилам.
Если квартира получена по наследству или в дар
В некоторых случаях вместо вычета 1 млн ₽ можно использовать документально подтверждённые расходы наследодателя или дарителя на приобретение этой квартиры, если они ранее не были использованы в предусмотренном законом порядке.
Готово, когда: выбран наиболее выгодный допустимый способ уменьшения дохода и подготовлены подтверждающие документы. -
5
Рассчитать НДФЛ
После уменьшения дохода на расходы или имущественный вычет получается налоговая база.
≈ 15 мин
Для налоговых резидентов РФ к доходам от продажи имущества применяется специальная шкала:
13% с налоговой базы до 2 400 000 ₽;
15% с части налоговой базы свыше 2 400 000 ₽.
Например, налоговая база после уменьшения дохода составила 3 000 000 ₽.
Тогда:
2 400 000 × 13% = 312 000 ₽
600 000 × 15% = 90 000 ₽
НДФЛ = 402 000 ₽.
Если налоговая база получилась нулевой
НДФЛ к уплате будет 0 ₽.
Но декларация всё равно может требоваться, если продажа произошла раньше минимального срока владения и не действует отдельное освобождение от декларирования.
Если рассчитанный доход не превышает 1 млн ₽
Если доход от продажи жилья, определённый с учётом кадастрового правила, не превышает имущественный вычет 1 млн ₽, декларацию и НДФЛ можно не подавать и не платить.
Если продавец не является налоговым резидентом РФ
Не используй этот стандартный расчёт автоматически. Для нерезидентов действуют другие правила и ставка может составлять 30%.
Готово, когда: рассчитана окончательная сумма НДФЛ либо подтверждено, что налог равен нулю. -
6
Подготовить документы для 3-НДФЛ
Собери отдельную папку.
≈ 15 мин
Обычно понадобятся:
договор продажи квартиры;
документы о дате приобретения квартиры;
документы, подтверждающие расходы на покупку, если выбран этот способ уменьшения;
сведения о кадастровой стоимости;
документы по особому основанию освобождения, если они необходимы;
документы наследодателя или дарителя, если используются их расходы.
ФНС получает часть сведений о сделке от Росреестра автоматически, но это не значит, что налоговая знает все твои расходы.
Если хочешь уменьшить доход на фактические расходы, именно ты должен подтвердить их документами.
Готово, когда: комплект документов для подтверждения расчёта собран. -
7
Заполнить и отправить декларацию 3-НДФЛ
Выполнять только если декларация требуется.
≈ 1 ч
Декларация подаётся после окончания календарного года, в котором продана квартира.
Если квартира продана в 2026 году, крайний срок подачи:
30 апреля 2027 года.
Удобнее всего использовать Личный кабинет налогоплательщика ФНС.
Выбери подачу декларации с целью заявить доход от продажи имущества.
ФНС позволяет заполнить 3-НДФЛ непосредственно в личном кабинете, приложить документы и подписать декларацию электронной подписью.
Внеси:
данные проданной квартиры;
сумму дохода;
кадастровые сведения;
выбранное уменьшение дохода;
подтверждённые расходы либо имущественный вычет;
рассчитанную налоговую базу.
Перед отправкой сверь итоговую сумму НДФЛ со своим расчётом.
Если квартира продана в 2026 году, используй форму 3-НДФЛ, которая будет действовать для доходов 2026 года на момент подачи в 2027 году, а не старый бланк из случайной статьи.
Готово, когда: декларация принята ФНС и отображается в Личном кабинете. -
8
Дождаться камеральной проверки
После подачи ФНС проводит камеральную проверку декларации.
≈ 45 дн.
Проверяй сообщения в Личном кабинете.
Если налоговая запросила документы, посмотри, чего именно не хватает.
Типичные вопросы возникают из-за:
неподтверждённых расходов на приобретение;
неправильной даты начала срока владения;
кадастровой стоимости;
регионального коэффициента;
распределения дохода между собственниками;
семейной льготы.
Не отправляй вместо одного запрошенного документа весь семейный архив с 1997 года.
Готово, когда: декларация прошла проверку либо все требования ФНС исполнены. -
9
Уплатить НДФЛ
Выполнять только если по декларации есть налог к уплате.
≈ 15 мин
Срок уплаты наступает позже срока подачи декларации.
Если квартира продана в 2026 году:
3-НДФЛ - до 30 апреля 2027 года;
НДФЛ - до 15 июля 2027 года.
Заплатить налог удобно через:
Личный кабинет ФНС;
приложение «Налоги ФЛ»;
единый налоговый счёт;
банковский сервис по реквизитам начисления.
Не жди отдельного бумажного письма, если обязанность самостоятельно рассчитать и уплатить налог уже возникла.
Готово, когда: НДФЛ полностью уплачен и платёж отражён на едином налоговом счёте. -
10
Проверить ЕНС после оплаты
Через несколько дней после платежа открой Личный кабинет ФНС и проверь единый налоговый счёт.
≈ 5 мин
Убедись, что:
платёж поступил;
задолженности по НДФЛ нет;
отсутствуют неожиданные пени;
декларация имеет корректный статус.
Если ФНС рассчитала другую сумму, сначала посмотри материалы проверки и причину расхождения.
Не доплачивай случайную сумму вслепую.
Готово, когда: декларационная обязанность исполнена, НДФЛ уплачен и задолженность по продаже квартиры отсутствует.
Другие проекты: Финансы и налоги
Финансы и налоги
Получить налоговый вычет за фитнес и спорт
Готовый маршрут получения социального налогового вычета за оплаченные физкультурно-оздоровительные услуги: фитнес-клуб, бассейн, спортивную секцию и…
Финансы и налоги
Получить налоговый вычет за лечение
Верни часть уплаченного НДФЛ за платное лечение, медицинские услуги и назначенные врачом лекарства. Проект поможет понять, есть ли у тебя право на…
Финансы и налоги
Получить налоговый вычет за покупку квартиры
Верни часть уплаченного НДФЛ после покупки квартиры и, если жильё приобретено в ипотеку, дополнительно заяви вычет по уплаченным процентам. Проект…
Финансы и налоги
Получить налоговый вычет за обучение ребёнка
Верни часть уплаченного НДФЛ за обучение ребёнка в вузе, колледже, школе, детском саду или другой образовательной организации, если расходы подходят…
Финансы и налоги
Установить самозапрет на кредиты
Установи официальный самозапрет на оформление потребительских кредитов и займов на своё имя. Это дополнительная защита от ситуации, когда мошенники…
Финансы и налоги
Получить налоговый вычет по ипотечным процентам
Если квартира, дом или другое подходящее жильё куплено в ипотеку, можно вернуть часть НДФЛ не только с расходов на саму недвижимость, но и отдельно с…
Не просто список задач, а ясность о своём дне.
Dayzen помогает собирать задачи, проекты, привычки, состояние и заметки в одном месте. А AI-отчёты превращают прожитый день в понятные выводы и следующий фокус.